對(duì)于養(yǎng)老，許多人的觀念還停留在硬件的打造，以為有更好的醫(yī)療設(shè)施、引進(jìn)知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，就是在做養(yǎng)老小鎮(zhèn)，對(duì)于這個(gè)，我完全不能認(rèn)同，養(yǎng)老小鎮(zhèn)不等同于養(yǎng)老院，養(yǎng)護(hù)功能只是養(yǎng)老小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套，養(yǎng)老小鎮(zhèn)更重要的功能，是給健康老人提供快樂、活力、精神滿足的生活家園。同時(shí)，養(yǎng)老小鎮(zhèn)不是做慈善，需要盈利，除了環(huán)境好、空氣好、配套好外，養(yǎng)老小鎮(zhèn)最重要的是找到合適的運(yùn)營(yíng)模式。

 

A、養(yǎng)老院與養(yǎng)老小鎮(zhèn)的不同

這里我們必須厘淸養(yǎng)老院和養(yǎng)老小鎮(zhèn)的不同定義：

養(yǎng)老院是以醫(yī)、養(yǎng)、護(hù)為主的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)主體，強(qiáng)調(diào)醫(yī)、護(hù)的功能，注重的是老人身體和生命的維護(hù)。也就是說入住養(yǎng)老院的更多是半自理、失能的老人。

而養(yǎng)老小鎮(zhèn)則是以希望獨(dú)立生活的老人以及服務(wù)于老人的其他產(chǎn)業(yè)的聚集而形成的聚集地。強(qiáng)調(diào)的是老年生活，包括了更多精神層面的需求。特別注重空氣質(zhì)量、自然資源、人文環(huán)境、生活休閑配套，當(dāng)然針對(duì)老人的醫(yī)、護(hù)配套也是重點(diǎn)。

B、養(yǎng)老小鎮(zhèn)盈利模式的誤區(qū)

在討論期間，我更關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和盈利模式。現(xiàn)在很多開發(fā)商都開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，但在全國(guó)成功的卻不多。所有的開發(fā)商或者養(yǎng)老院長(zhǎng)，把賺錢的目光對(duì)準(zhǔn)的是入住的老人——什么會(huì)員費(fèi)、動(dòng)輒幾百萬的入門費(fèi)、每月大幾千的生活費(fèi)。老人退休后收入本來就不高，還要把他們僅剩的保命錢搜刮一空，這是極其沒有道德和良知的行為。有人會(huì)說我們養(yǎng)老服務(wù)本來就是針對(duì)高收入的那部分少數(shù)群體的，那么，中國(guó)更多的一般收入的老人們就不需要養(yǎng)老了？開發(fā)商首先應(yīng)該有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，這是我一直強(qiáng)調(diào)的。當(dāng)然，我們也不能要求開發(fā)商只做雷鋒。那么，如何既滿足大多數(shù)老人的養(yǎng)老需求，又能實(shí)現(xiàn)可預(yù)期的開發(fā)利潤(rùn)？這就需要模式的創(chuàng)新：開發(fā)模式、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式的全面創(chuàng)新。討論中大家認(rèn)為很難，包括現(xiàn)在很多大的開發(fā)企業(yè)也沒能找到更好的方向。

C、正確的養(yǎng)老小鎮(zhèn)盈利模式

在養(yǎng)老模式的研究推演過程中，什么是我們關(guān)注的重點(diǎn)？是人，是我們服務(wù)的老年人群體，研究他們的切身需求。特別是老人的三大需求：直接需求、精神需求與關(guān)聯(lián)需求。直接需求，如醫(yī)療康復(fù)、家政服務(wù)、衛(wèi)生護(hù)理等；精神需求，如社交、休閑娛樂等；關(guān)聯(lián)需求，如子女前來看望帶來的餐飲、住宿需求等。

另外有一些需求則是個(gè)性的，比如對(duì)于自理、半自理以及失能老人，在養(yǎng)護(hù)服務(wù)需求上就有明顯的差異性，項(xiàng)目在功能設(shè)置及份額配比上也要科學(xué)合理設(shè)置。

小鎮(zhèn)的功能重在養(yǎng)，養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)情，而這樣的小鎮(zhèn)往往不僅是被老人所鐘情，也同樣被很多有度假需求的人所向往，也就是說，這樣的小鎮(zhèn)不僅具備了養(yǎng)老功能，同時(shí)也具備了度假的功能。因此，這就注定了小鎮(zhèn)不僅僅只有老人，還有更多的是其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)人員和度假旅居的人。如此規(guī)模的人口聚集，沒有房地產(chǎn)的開發(fā)能成立嗎?

當(dāng)然，文旅、養(yǎng)老小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)絕不同于城市的地產(chǎn)開發(fā)，無論是建筑產(chǎn)品還是環(huán)境設(shè)計(jì)、配套功能，都必須根據(jù)小鎮(zhèn)的定位和需求來規(guī)劃，特別是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的布局尤為重要。

目前，也只有做好了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，投資者也才有能力真正開發(fā)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老院，綠城的烏鎮(zhèn)雅園、泰康保險(xiǎn)無不如此！

目前養(yǎng)老模式有很多，但我們將會(huì)有所創(chuàng)新，其盈利模式主要是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)、養(yǎng)護(hù)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老公寓出租。我們將用地產(chǎn)開發(fā)的盈利彌補(bǔ)養(yǎng)老院的不足。

D、養(yǎng)老小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

養(yǎng)老院不賺錢，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才賺錢！

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)除了有養(yǎng)老院外，還包括老年人康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)老公寓、老年人大學(xué)、教育配套、商場(chǎng)等等，以及其他養(yǎng)老的鏈條都可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。另外，一個(gè)老人居住在項(xiàng)目，還能吸引三代人前來探望以及消費(fèi)，這是一個(gè)很好的盈利點(diǎn)。很多人之所以不賺錢，是因?yàn)榘佯B(yǎng)老項(xiàng)目等同于養(yǎng)老院，蓋個(gè)房子以為老人就會(huì)來，當(dāng)然會(huì)遭遇失敗。

我們經(jīng)常說老年人是“越老越小”，年紀(jì)越長(zhǎng)對(duì)童真、童趣更多一份渴望，也更喜歡人多熱鬧的氛圍，那么在項(xiàng)目商業(yè)、幼兒園、學(xué)校的設(shè)置上就應(yīng)當(dāng)考慮與養(yǎng)老院的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

我提出過一個(gè)非常新穎的想法——建一個(gè)高端幼兒園?，F(xiàn)在很多老人退休了都要在家?guī)O子、孫女，他們不想去養(yǎng)老院，兒女也不讓他們?nèi)?。但如果將幼兒園引入養(yǎng)老項(xiàng)目，就可以解決“老人帶孩子以及小孩上學(xué)”的問題。“你想一想，一套十幾平方米的養(yǎng)老公寓，首付不高，配套也齊全，誰不愿意？”

接下來就是如何厘清各業(yè)態(tài)間的邏輯關(guān)系。以養(yǎng)老為核心，那么相關(guān)的資源就必須向這里傾斜；其他業(yè)態(tài)不僅資源配置要節(jié)制，而且在總體規(guī)劃、功能和價(jià)值定位上也要扮演相對(duì)配合、從屬的角色，從而將養(yǎng)老業(yè)態(tài)的核心價(jià)值充分發(fā)揮出來。其他的指標(biāo)，如面積空間、配套設(shè)施等也要有綜合的考量。這里要注意的是，項(xiàng)目養(yǎng)老部分絕不可是簡(jiǎn)單的養(yǎng)老院，而是必須能帶動(dòng)旅游、休閑、商業(yè)等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)相互協(xié)調(diào)、共同發(fā)展，產(chǎn)生“1+1＞2”的共振效應(yīng)。

這實(shí)際上也是非?？简?yàn)操盤者的眼光、胸懷和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的理解得透不透徹，對(duì)項(xiàng)目的定位把握得準(zhǔn)不準(zhǔn)確，對(duì)各種業(yè)態(tài)熟不熟悉，對(duì)新型地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)了不了解，都決定著項(xiàng)目未來走向何方、能達(dá)到什么樣的水平和高度。

除了氣候宜人、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美的地方，養(yǎng)老小鎮(zhèn)還特別適合與保健品相關(guān)聯(lián)。作為瀘沽湖之姊妹湖，麗江市永勝縣程海湖邊上出現(xiàn)多個(gè)“百歲村”。這里生產(chǎn)全國(guó)獨(dú)一無二的高原生物——螺旋藻保健品。因此，我建議程海保爾集團(tuán)把養(yǎng)老養(yǎng)生作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，螺旋藻為輔助，在人群導(dǎo)入的基礎(chǔ)上發(fā)展文旅和宜居小鎮(zhèn)。

E、養(yǎng)老小鎮(zhèn)的人性設(shè)計(jì)

在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，要充分考慮目標(biāo)人群的性格和生活特征。如大連旅順陽光海岸生態(tài)養(yǎng)老度假城項(xiàng)目，定位為中國(guó)首個(gè)國(guó)際養(yǎng)老試驗(yàn)基地。俄羅斯風(fēng)情小鎮(zhèn)是其核心價(jià)值點(diǎn)所在（與俄羅斯政府簽約打造專門針對(duì)俄羅斯客戶的風(fēng)情小鎮(zhèn)）。那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)上就不僅僅是讓俄羅斯朋友賓至如歸，而是要更進(jìn)一步：感受如同家鄉(xiāng)一般，而氣候、環(huán)境更舒適。只有這樣，才能算得是上地道的俄羅斯風(fēng)情，不僅對(duì)俄羅斯客戶具備強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)也是項(xiàng)目獨(dú)特的魅力所在，成為項(xiàng)目品牌樹立和傳播的支點(diǎn)。比如俄羅斯人熱情、奔放甚至有點(diǎn)好斗，喜歡喝酒、跳舞和音樂，戶外活動(dòng)是其生活的重要組成部分，廣場(chǎng)是其城市不可缺少的組成元素，是各種社交生活的中心。

F、養(yǎng)老小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

既然敢定位于“中國(guó)首個(gè)國(guó)際養(yǎng)老試驗(yàn)基地”，那么在養(yǎng)老服務(wù)上本項(xiàng)目也是高要求、高水準(zhǔn)，請(qǐng)來有經(jīng)驗(yàn)的“洋教練”指導(dǎo)作戰(zhàn)：養(yǎng)老部分由美國(guó)專業(yè)設(shè)計(jì)所進(jìn)行設(shè)計(jì)，運(yùn)營(yíng)管理由美國(guó)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來把控。引入美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，就是為了在目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)還不夠?qū)I(yè)的背景下，以專業(yè)服務(wù)來形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

那么項(xiàng)目首先在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上就要把專業(yè)做扎實(shí)，養(yǎng)老部分的設(shè)計(jì)切不可操之過急，而是應(yīng)當(dāng)讓美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將一些相關(guān)功能要求、技術(shù)指標(biāo)和設(shè)計(jì)意見發(fā)過來，并結(jié)合國(guó)際、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老發(fā)展的趨勢(shì)、特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮，既充分發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力，又能夠切實(shí)落地、持久運(yùn)營(yíng)。

在盈利模式上我建議趕快設(shè)計(jì)開辟一個(gè)“中國(guó)區(qū)”，通過物業(yè)出售和持有運(yùn)營(yíng)并舉來平衡項(xiàng)目投入資金。所謂墻外開花墻內(nèi)香，不僅是俄羅斯人喜歡，這種特殊的國(guó)際文化風(fēng)情必然會(huì)吸引國(guó)內(nèi)的客戶群體。因此“中國(guó)區(qū)”的開辟必將和俄羅斯風(fēng)情小鎮(zhèn)形成雙輪驅(qū)動(dòng)、交替互補(bǔ)。

但要注意的是，“中國(guó)區(qū)”切不可再去賣房子，而是要賣服務(wù)。因此，“中國(guó)區(qū)”是專門針對(duì)自理型客戶，但是設(shè)施要和俄羅斯風(fēng)情小鎮(zhèn)共享，另外還要設(shè)計(jì)食堂、影院、康樂設(shè)施等等，使老人進(jìn)來真正過得舒心，做到賣服務(wù)而不是賣房子。

開發(fā)者要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，設(shè)計(jì)好相關(guān)的配套產(chǎn)品，慢慢熬好“一鍋湯”，才能讓消費(fèi)者“唇齒留香”、回味無窮，來了還想再來。


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